投稿がめちゃくちゃ遅くなってしまったのですが、昨年2棟目となる一棟アパートを購入しました。
※実は既に投稿したものと思い込んでいましたが、下書きのままで放置しており、すっかり忘れていました。。。
〇物件スペック
・立地：千葉県某市(16号線内側)、最寄駅からは遠く、徒歩15分以上かかる
・接道：公道接道、車も問題無く通れる広さで再建築時のセットバック等も不要
・構造：木造築30年超えの2階建て、ファミリータイプ6世帯
・価格：約3000万円強
・利回り：10%以上
今回の物件は1棟目を購入した不動産仲介業者様からの紹介。
前回購入したのが2021年だったのですが、自己資金が溜まってきたので昨年くらいからまた物件を紹介して頂いていましたが、なかなか買えないケースが続いていました。その矢先に電話を頂いて物件概要を聞き、まずは資料を送って貰い、ネット調査及びシミュレーションの後にすぐに買付を入れて無事に1番手を取ることが出来ました。後から聞いたところ、4番手まで入ったようでした。
売主側の仲介も同じ会社で両手取引、後で聞いた話では実は公開する前に私に情報を頂けた模様。なかなか買えない中でも継続的にご紹介頂けた業者様に心から感謝です。
今回の物件の一番の特徴は積算評価で売価の7割以上出ており、昨今の実勢価格では売価を上回る価格で取引されています。接道も公道で再建築も問題無く、将来の売却時も買手の融資が付きやすい=売りやすいと思われます。土地が広いので2つに分割して戸建て用地として売却することも可能と思われます。また数年前に外壁塗装を実施しており、築年数の割には綺麗な状態でした。
反対にデメリットとしては、私としてはやはり最寄駅からの距離があることと敷地内に駐車場が無いことが一番の懸念材料でした。ここは調査する中で周辺にスーパーやコンビニが多く、月極駐車場も空きがあり、生活する上では困らないと判断して購入することとしました。
またファミリータイプということで単身タイプと比べて長期間の入居が期待でき、入退去に伴うコストを削減した安定経営を見込める点も購入の後押しとなりました。
購入する上で物件と共に最重要となってくるのが資金調達。
今回融資をお願いしたのは「三井住友トラスト ローン＆ファイナンス」様。
不動産投資家ならほぼ誰もが知っているノンバンクの金融機関です。特徴は築古や難あり物件(再建築不可等)でも融資を出すことや属性があまり高く無くても融資が通りやすいこと、そして融資期間が30年と長いという大きなメリットがある反面、金利が3.9%と高く、自己資金を通常20～30%は求められることが多いので手元のキャッシュを減らしやすいのが悩みとなります。
ちなみに総融資額5000万円を超えると金利は2.9%になるとのこと。総融資額なので、1件で5000万円以上でも良いし、例えば1件目を3000万円で購入し融資残高が2500万円の時に2件目を2500万円以上で購入すれば2件目の融資額については2.9%となります。
今回の物件も自己資金20%は求められることを覚悟していましたが、85%融資(15%の自己資金)という回答がありました。これはやはり積算評価が高いことが理由と考えます。
このまま85%融資で進めたいと考えていましたが、現在所有している担保なしの区分所有物件の1つを共同担保に入れれば90%融資して頂けるとの提案があったので担保に入れることとしました。
私が所有している区分は低価格帯の物件ばかりなので、これまで担保価値があるとは正直考えていなかったのですが、嬉しいサプライズとなりました。
ただし担保を外す際にはもちろん自己資金を入れる必要があります。いくら自己資金を入れれば外せるのかについて担当者様に聞いたところ、その都度の審査となるがその担保物件の購入価格くらい(今回は300万円以下)を目安に考えておいてほしいとのことでした。
不動産取引は購入するまでに色々とやることがあります。
まず実際に現地を確認することは非常に大切です。本来は情報を頂いて買付を入れる前に現地確認をするのが一般的ですが、どうしても時間が掛かってしまうので魅力的な物件の場合は1番手を取ることは難しいのが現状です。
よって今回は先に買付を入れた後に実際に現地を訪問し、仲介業者様と共に懸念点や修繕が必要な個所等を確認した上でこのまま売買契約を進めることとしました。ここら辺は現地確認してからでないと買付を受け取らない等、業者様によって対応は変わってくると思います。
次に仲介業者様から上がってくる調査報告や売主側との交渉事等を一つずつ確認・解決し、全てクリアになってから売買契約を済ませます。
それから金融機関に赴いて金消契約を締結し、決済前までの間に管理会社との打ち合わせを済ませ、決済に備えて自己資金を準備します。私の場合は保有株を一部売却して自己資金に充てました。
それらを乗り越えてから決済を済ませ、無事に晴れてオーナーとなることが出来ます。
色々と手間と苦労はあるが、購入した先の未来を想像しながら進めると楽しいです。
またオーナーチェンジの場合は既に入居者様がいる状態なので、購入後に急ぎでやらなければならないことはあまり多くはないと思います。
と、ここまで良いことを主として書いてきてこのような事を言うのも変かもしれませんが、今回の物件は駅から遠く築古で利回10%を超えたくらいなので、正直言って飛びぬけて良い物件とは言えないと思います。
未来のことは誰にもわからないので、もしかしたら失敗するかもしれないですが、失敗する確率は高いのか低いのか、そして仮に失敗した際の損失がどれくらいになるのかを自分なりに考え、納得した上で決断することが重要だと思います。
私の場合も例えば今回の物件では、積算が高いことで売却時の損失リスクが限定的、ファミリータイプで安定経営が見込める、そしてきちんと毎月のキャッシュフローが出るので大きな失敗はしないと考えた上でリスクを取る決断をしたのだから仮に失敗しても仕方がないと思えます。
不動産は通常ある程度高額の投資となりますし、誰でも失敗は怖いのでリスクがあることばかり考えると購入できなくなってしまうので難しいところではありますが、やはり小さくてもまずは1件購入して不動産経営を初めてみることが大事だと思います。
不動産投資を始めた時に立てた私の目標として、2024年までに毎月のキャッシュフロー20万円を得ることでしたが、今回の物件購入により、目標よりも1年早く且つ目標額の1.5倍以上を達成することが出来ました。
まだまだ安心できる状態ではないのですが、今後も無理せず、日々学びながら、自分のペースで拡大していきたいと考えます。
