資産運用

新規収益物件取得&リノベーションしました!

物件価格が高騰している昨今ですが、先日ようやく今年1件目となる収益物件を取得しました!

今回は新規エリアへの投資で、融資を利用しての購入、そしてかなりボロボロの物件だったのでリノベーションも行った為、結構な手間がかかりましたが、なんとか募集できる状態まで来れたので、これまでの経緯を書いておきたいと思います。

物件スペック

・区分マンションで価格は数百万円

・新宿まで一本で行ける路線の駅から徒歩5分以内の好立地

・約58平米と広く、ファミリー層の需要が狙える

・ペット可

・築年数が40年以上経っておりかなり古い

・エレベーター無しの4階なので高齢者は難しい

・部屋全体がかなりボロボロでフルリフォームが必要

・お風呂がバランス釜

昨年一棟アパートを購入して以来、正直区分マンションは狙っていなかったのですが、明らかに安い物件が出たのでとりあえず内見に行くことにしました。実は2・3年前に同じマンションの別の部屋が出た際に購入には至らなかったのですが興味があったので覚えており、その際の価格よりも安く出ていたのですぐに動くことが出来たのも良かったと思います。

実際に内見してみると部屋全体がかなりボロボロ、壁紙がカビている、お風呂もバランス釜ということでリフォーム費用がかなりかかりそうだな、、、と思いながら、まぁせっかくなのでダメもとで買い付け入れることとしました。

売出価格から20%以上の大幅な指値をしたのでまず通らないと思っていたのですが、翌日に仲介業者様から連絡があり、買い付けが通ったとのこと。

え、まじで通ったの??

って気持ちでしたが、通ってしまったからには動くしかない!ということで覚悟を決めました。後で聞いたら私の後にもっと高い金額で買い付けが入ったようですが、一番手だったので通して頂けたとのこと。

また売主様のお父様から相続した物件だったようなので、早期処分のために大幅な指値が通ったのではないかと思います。

融資

買い付けが通ったので、とにかく購入資金の準備が必要。

現金でも購入できたのですが、金融機関との取引を拡げるため、今回は融資を利用することとしました。

相談先は弱者の味方、日本政策金融公庫様!

ネットから簡単に申し込みできて、数日後に必要書類を持参して面談実施。

前回は物件規模が大きすぎるとの理由で否決だったので、今回は少額なのでなんとか大丈夫かなと思いながら向かいました。

面談時にはリフォーム費用の見積もりが届いていなかったので、とりあえず概算予想ということで融資を進めていただき、数日後に無事に承認の連絡を頂きました。

これで晴れて公庫様とのお取引開始!

ようやく認められた気がして個人事業主として感慨深いものがあります。

リノベーション

無事に契約も終え、次は早速リノベーションに向けて動き出しました。

仲介業者様の紹介や以前お願いした工務店様を含め、数社に相見積もりをお願いしましたが、一番のネックとなったのがやはりバランス釜。

ちなみにバランス釜にはいくつか種類があり、この部屋のはCF式というやつで厄介な代物らしいのです。

何社かの業者さんに「うちには手が負えません」と断られ、「うわぁ、やばい物件買っちまったか。。。」と思いましたが、2社の業者様は何とか考えてみますと見積もりして頂けることとなり、そのうち提案も良く価格も安い方の業者様にお願いしました。

結果として、お風呂部分よりも広い部屋全体をリノベーションしたので結構な費用がかかりましたが、物件をかなり安く買えているのでトータルでOKと考えました。

以下修繕箇所のbefore after写真を紹介します。

リビング before
リビング after
LDK before
LDK after
4.5畳和室 before
4.5畳洋室 after
6畳和室 before
6畳洋室 after
脱衣所 before
脱衣所 after
トイレ before
トイレ after
浴室バランス釜 before
浴室給湯器タイプ after

今回は色々と手間と時間がかかりましたが、新規エリアへの進出・金融機関の開拓・新規業社様とのお取引・リノベーションの打ち合わせ等を通して、自分自身の経験値アップに繋がったと感じます。

あとは早めに入居者を付けて事業として成功に繋げたいと思います。

今後も自分のペースで地道に進んでいき、事業を拡大させていきたいと思います!

最後まで読んで頂いてありがとうございました!!

ABOUT ME
chatran
旅を愛する30代の外資系サラリーマン。 世界中を旅するのが夢です。 自由に生きるため、日々投資も勉強中です。